借地権の存続期間は、三十年とする。
ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
借地借家法
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平成三年法律第九十号
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第二章 借地
@ 施行日 : 令和五年六月十四日
( 2023年 6月14日 )
@ 最終更新 :
令和五年法律第五十三号による改正
最終編集日 :
2024年 04月16日 21時32分
第一節 借地権の存続期間等
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。
ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
前条の異議は、借地権設定者 及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過 及び土地の利用状況 並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として 又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者 又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日 又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。
ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条 及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄 又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求 又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄 若しくは消滅の請求 又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
第一項に規定する地上権の放棄 又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求 又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。
転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
第二節 借地権の効力
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日 及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。
ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
地代 又は土地の借賃（以下この条 及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税 その他の公課の増減により、土地の価格の上昇 若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
前項の先取特権は、地上権 又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を保存する。
第一項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有する。
ただし、共益費用、不動産保存 及び不動産工事の先取特権 並びに地上権 又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権 及び抵当権には後れる。
前三項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建物について準用する。
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物 その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部 又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物 その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡 又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物 その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。
借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。
第十条、第十三条 及び第十四条の規定に反する特約で借地権者 又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
第三節 借地条件の変更等
建物の種類、構造、規模 又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化 その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過 その他一切の事情を考慮しなければならない。
転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで 又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求 又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者 及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情 その他一切の事情を考慮しなければならない。
前条第五項 及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に準用する。
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡 又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡 若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡 又は転貸を必要とする事情 その他一切の事情を考慮しなければならない。
第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡 及び賃借権の譲渡 又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価 及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。
この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
第三項の裁判があった後は、第一項 又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項 又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売 又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。
第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）第十九条の規定は、同条に規定する期間内に第一項の申立てをした場合に準用する。
前各項の規定は、転借地権者から競売 又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。
ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者 又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
第四節 定期借地権等
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条 及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求 及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式 その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項 及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条 及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新 及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条 及び第十八条の規定は、適用しない。
前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者 又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につき その借地権者 又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。
この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
第一項の特約がある場合において、借地権者 又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条 及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置 その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。